房价一路攀升，房企遍地开花，购房者被预售的VIP卡“绑架”，不到5万平米的开发项目分好几期开发……针对房地产市场这些阻碍健康发展的“怪现状”，《临沂市人民政府关于进一步加强全市房地产开发管理工作的意见》(下称办法)经市政府第45次常务会议研究通过，近日正式下发。
该办法从提高房地产开发市场准入门槛，规范房地产开发用地管理，监管开发项目全过程，大力推进住宅产业化、建设绿色高品质住宅等四大方面，规范临沂房地产市场，给购房者吃下“定心丸”。
由于门槛低，准入机制较为混乱，造成房地产企业“遍地开花”，大大小小的房地产公司随处可见。办法明确，严格房地产开发企业管理，提高房地产开发市场准入门槛。对于未取得房地产开发资质的企业，在与国土资源部门签订土地出让合同后，办理房地产开发经营许可证之前，应到房地产开发主管部门申请办理房地产开发资质。对新申请房地产开发资质的企业从严审批。
在强化房地产开发资质管理方面，房地产开发企业注册资本、专业技术人员、开发经营业绩达不到资质等级要求的，依法予以降低资质等级或注销资质。连续两年未从事房地产开发经营活动的房企，将依法注销其资质。另外，因企业原因引发重大投诉、上访事件，造成恶劣影响的，也将依法予以降低资质等级或者注销资质证书。
办法还从实施房地产开发项目建设条件意见书制度、加强房地产开发经营权管理、严格商品房项目预售管理等七大方面，加强房地产开发项目全过程监管。
政策解读
严限零星土地分散出让开发 中心城区100亩以下不再单独出让
在新出台的意见中，房地产开发建设用地计划将得到严格管理。年度房地产开发建设计划，由房地产开发主管部门会同发展改革、国土资源、规划、住建等部门合理确定，并优先保障普通商品住房和保障性住房建设用地。
推进房地产综合开发，开发项目用地实行统一规划，统一出让，成片开发，配套建设，严格限制零星分散出让和开发。对于零星土地，应在条件具备时，与周边土地进行整合后公开挂牌出让。
对于大宗土地难以一次出让的，可实行统一规划，分期出让，分期开发。原则上中心城区100亩以下的房地产开发用地不再单独出让，各县城区50亩以下的房地产开发用地不再单独出让。
分期开发规模有要求 5万平米以下不予分期
开发企业应在项目取得建设用地规划许可之后，与项目所在地房地产开发主管部门签订《房地产项目开发建设合同书》，申请办理房地产开发经营许可，经核准取得《房地产开发经营许可权证》和《房地产开发项目手册》后取得项目开发经营权。
规划部门在办理建设工程规划许可审批时，应核验房地产开发经营许可证。对于没有取得项目开发经营权的房地产开发项目，规划、国土、住建等部门一律不予办理后续建设手续。
意见还明确提出，开发项目需根据建设周期要求和项目规模进行合理分期。分期开发的项目规模要求，5万平方米以下的原则上不予分期，5万至10万平方米的可分二期，10万平方米以上的每期不少于5万平方米。
综合验收不合格 不得交付使用
根据该意见，临沂在全市范围内推广实施房地产开发项目竣工综合验收备案制度。凡在中心城区范围内从事房地产开发经营的，自2011年6月1日后取得开发经营许可证未办理房屋所有权初始登记的开发项目应执行房地产开发项目竣工综合验收备案制度。
未经房地产开发项目竣工综合验收备案的开发项目将不予办理房屋所有权初始登记。将竣工综合验收不合格的商品住宅交付使用的，房地产开发主管部门责令房地产开发企业限期改正；拒不改正的，按相关法律法规给予处罚。
配套公共建筑权属分明 共有部分收益分配由业主大会决定
新建居住区的配套公共建筑规划性质界定在意见中得到严格明确。开发建设单位应在商品房买卖合同附件中，就明确经营性或非经营性配套公共建筑的产权归属。非经营性配套公共建筑不得销售；经营性配套公共建筑的归属，应当在商品房买卖合同中约定。经营性配套公共建筑在不改变房屋使用用途的情况下，可以随商品房销售或者单独销售。
配套建设的公共建筑建成后的产权界定和管理使用，必须按建设条件意见书要求执行。对于在建设条件意见书中明确“产权归全体业主共有”的配套公共建筑，共有部分使用所产生收益的分配，由业主大会决定，未作决定的，主要用于补充专项维修资金，小区所属街道办事处监督此项收益的使用。
不得用认购、VIP卡收取定金 鼓励现房销售
临沂商品房销售实行预售许可制度。房地产开发主管部门应结合当地实际，合理确定商品房项目预售许可的工程形象进度和最低规模要求。
对于未取得预售许可的商品房项目，房地产开发企业不得进行预售，并不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式，向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。预售商品房项目必须进行预售资金监管，鼓励现房销售。